Что поменялось
С 1 сентября 2026 года вступает в силу норма, позволящая арестовывать имущество россиян, находящихся за пределами страны, в качестве обеспечительной меры по «правонарушениям против интересов РФ». Сначала будут блокировать деньги на счетах, но при их недостаточности суд может наложить арест на другое имущество, в том числе на квартиру. Арест может быть применён и до вынесения окончательного решения по делу по ходатайству, например, прокурора.
Арест делает невозможной продажу или наследование имущества; суд может запретить сдачу жилья в аренду и получать доходы от него. Конфискации пока не предполагаются — речь о мере обеспечения исполнения решения суда.
Кого может коснуться закон
Закон формулирует широкую и не всегда чёткую категорию «правонарушений против интересов страны», поэтому под него потенциально попадает любой уехавший россиянин — особенно если ранее по отношению к человеку были административные штрафы по политическим статьям и они не оплачены.
Основные способы защитить или передать недвижимость
- Дарение близкому родственнику — самый распространённый и выгодный по налогам вариант. При дарении близким родственникам налог платить не нужно.
- Дарение неблизкому лицу или другу — облагается НДФЛ: 13% для налоговых резидентов РФ от разницы с кадастровой стоимости; для нерезидентов ставка может достигать 30%.
- Продажа через доверенное лицо — возможна по нотариальной доверенности, но важно продумать, на какой счёт будут поступать деньги и как их вывести за границу.
- Передача по наследству — оформление и дальнейшие операции также возможны через доверенное лицо.
Почему дарение — с нюансами
Дарение близким родственникам (родители, супруги, дети, внуки, бабушки и дедушки) обычно не облагается налогом. При передаче недвижимости не близким людям одаряемый считается получившим доход и платит НДФЛ. Даритель при этом налог не платит. Для людей со статусом «иноагент» продажа от их имени может вести к размещению денег на специальном счёте с ограничениями — дарение на третье лицо обходится выгоднее.
Нотариальная доверенность: как оформить из‑за границы
Сделка дарения или продажа недвижимости оформляются только у российского нотариуса, поэтому при отсутствии возможности лично приехать потребуется нотариальная доверенность. Есть два основных пути:
- Оформление доверенности в российском консульстве — рекомендуется, потому что затем российский нотариус сможет проверить документ по базе.
- Оформление у местного нотариуса в стране пребывания — в странах по Минской конвенции достаточно перевода, в странах Гаагской конвенции может потребоваться апостиль.
Важно: для дарения собственник не может оформить доверенность на того же человека, на которого хочет переписать квартиру — потребуется третье лицо, которое оформит сделку от имени дарителя.
Удалённые способы и электронная подпись (КЭП)
В ряде государств с 1 июля доступно получение квалифицированной электронной подписи (КЭП), которая позволяет совершать сделки дистанционно. Однако для любых дистанционных сделок требуется сдача биометрии — её можно сдать только очно, и если ваших биометрических данных нет в системе, оформление полностью дистанционно может быть недоступно.
Налоги, сборы и расходы
Федеральный тариф нотариуса за удостоверение договора дарения — 0,5% от кадастровой стоимости (максимум 20 000 ₽). Плюс оплата услуг технического и правового характера, пошлина за регистрацию в Росреестре (4 000 ₽ или 0,02% при высокой стоимости имущества). При дарении близкому родственнику нотариус обычно берёт плату вдвое меньше.
Приём и вывод денег при продаже
Рекомендуется, чтобы средства поступали на российский счёт продавца. Если счёта у продавца нет, доверенное лицо может получить право открыть счёт. Для безопасности стоит рассматривать банковский аккредитив или депозит нотариуса: деньги блокируются у банка/нотариуса и перечисляются после получения выписки из ЕГРН, подтверждающей переход права собственности.
У людей со статусом «иноагент» средства могут автоматически поступать на специальный счёт с ограничениями на вывод за границу.
Документы и регистрация
Для сделки потребуются паспорта сторон, выписка из ЕГРН или свидетельство о собственности, документы об отсутствии задолженностей по коммуналке, при необходимости нотариальное согласие супруга. Нотариус направляет документы в Росреестр, новый собственник получает выписку обычно на следующий день, регистрация занимает 3–9 рабочих дней.
Прописка
Для продажи в квартире не должно быть зарегистрированных жильцов. Если собственник сам прописан в продаваемом жилье, потребуется отдельная доверенность и нотариальное заявление на выписку, чтобы доверенное лицо могло оформить выписку через МФЦ.
Подводные камни и риски
- Широкая формулировка основания для ареста создаёт юридическую неопределённость и риск неожиданного применения меры.
- Нотариусы в регионах могут настороженно относиться к нестандартным иностранным документам.
- При дарении супругу есть риск, что при разводе имущество будет считаться его/её личной собственностью.
- Вывод средств за границу может оказаться затруднён из‑за санкций или ограничений банков.
Что можно и нужно сделать сейчас
- Оцените юридические риски: есть ли на вас незакрытые административные штрафы или другие основания для претензий.
- Подготовьте и систематизируйте документы на имущество (выписка из ЕГРН, квитанции об оплате ЖКУ, основание права собственности).
- Рассмотрите дарение близкому родственнику или оформление доверенности — обсудите вариант с юристом, чтобы минимизировать риски.
- Если планируете продажу — заранее продумайте механизм приёма и вывода денег (аккредитив, депозит нотариуса, российский счёт) и проконсультируйтесь с налоговым специалистом.
- Оформляйте доверенности через консульство или используйте проверенных нотариусов и специалистов по недвижимости; сохраняйте оригиналы и отслеживайте пересылку документов в Россию.
Закон вступает в силу 1 сентября 2026 года — времени подготовиться ещё немного. В каждом конкретном случае оптимальные шаги зависят от статуса владельца, вида собственности и личных рисков, поэтому целесообразно получить индивидуальную юридическую консультацию.
